도심 공공주택 복합사업 장위12구역 지정과 주민 혜택부터 분양가 논란까지
도심 공공주택 복합사업 장위12구역 지정과 주민 혜택부터 분양가 논란까지
도심 공공주택 복합사업은 부동산 시장 안정화와 주택 공급 확대를 위한 중요한 정책 수단으로, 최근 서울 장위12구역 지정 소식으로 다시 주목받고 있습니다. 이 글에서는 도심 공공주택 복합사업의 개념부터 최신 지정 현황, 그리고 실제 적용 시 주의사항까지 상세히 알아보겠습니다.
도심 공공주택 복합사업이란 무엇인가?
도심 공공주택 복합사업은 저층주거지, 역세권 등 기존 민간사업으로는 개발이 어려워 저이용·노후화되고 있는 지역에 대하여 공공이 주도해 용적률 등 혜택을 부여하고 신속하게 주택을 공급하는 사업입니다. 이 제도는 선호도 높은 도심 내 주택공급을 확대하기 위해 도입되었으며, 양질의 주택과 함께 도시기능 재구조화를 위한 거점 조성을 동시에 추진합니다.
도심 공공주택 복합사업의 주요 목적은 다음과 같습니다:
- 도심 내 주택 공급 확대
- 노후 도심 재생
- 주택시장 안정화
- 도시 기능 재구조화
2025년 최신 도심 공공주택 복합지구 지정 현황
오늘(2025년 3월 19일) 발표된 최신 지정 현황
국토교통부는 오늘(3월 19일) 서울 장위12구역 일대를 도심 공공주택 복합지구로 지정한다고 발표했습니다. 이번 지정된 장위12구역은 2024년 10월 10일 도심 공공주택 복합사업 예정지구로 지정된 바 있으며, 주민 2/3 이상의 동의(토지면적의 1/2 이상)를 빠르게 확보하고 중앙도시계획위원회 및 중앙토지수용위원회 심의를 진행하여 지구지정 절차를 완료했습니다.
지정 기간 및 적용 시점
- 향후 통합심의를 거쳐 2027년 복합사업계획을 승인받고, 2029년 착공될 예정입니다.
- 이번 복합지구 지정으로 장위12구역에는 1,386호 규모의 도심 내 주택공급기반이 마련되었습니다.
기존 도심 공공주택 복합지구
현재 전국 57개 도심복합사업 후보지 중 서울 6곳과 서울 외 지역 3곳 등 9곳의 지구 지정이 완료된 상태입니다. 서울 6곳(증산4, 신길2, 방학역, 연신내역, 쌍문역 동측, 쌍문역 서측)은 2021년 12월 최초로 지정된 곳으로, 총 7,765호의 주택이 새로 들어설 예정입니다.
도심 공공주택 복합사업의 종류
역세권(주거상업고밀지구)
- 역세권 반경 350m 이내 5천㎡ 이상의 지역을 주거상업고밀지구로 지정
- 업무·상업시설 등 다양한 기능을 결합한 복합고밀개발을 위한 주거상업공간
- 용적률 상향(최대 700%), 상업시설 비율 완화, 지하철 연결통로 설치 등 교통편의 극대화
역세권 입지요건:
- 노후도: 20년 이상 경과 건축물 60% 이상
- 용도지역: 제2종·3종 일반주거지역, 준주거지역, 일반·근린 상업지역
- 기타: 2면 이상 폭 4m 이상 도로와 연접하면서 최소 1면 이상 폭 8m 이상 도로와 연접
저층노후(주택공급활성화지구)
- 1만㎡ 이상의 노후·저층 주거지를 주택공급활성화지구로 지정
- 양질의 생활SOC를 갖춘 안전한 주거공간
- 채광·높이 기준 등 건축·도시 규제 완화
준공업(주거상업융합지구)
- 5천㎡ 이상의 저밀개발 준공업지역을 주거산업융합지구로 지정
- 맞춤형 산업·주거 공간을 갖춘 4차 산업 육성의 전진기지
- 스타트업 육성 공간과 R&D센터, 청년기숙사 및 주거단지 등 복합화
도심 공공주택 복합사업의 주요 특징
신속한 사업 추진
민간 주도의 정비사업이 지구 지정부터 분양까지 약 13년 걸리는 데 비해 도심복합사업은 통합심의 등을 통해 분양까지 소요되는 기간이 약 3~5년에 불과해 신속한 사업 추진이 가능합니다.
토지등소유자 및 임차인 지원방안
토지등소유자:
- 부담능력 없는 실거주자: 추가 비용없이 신축 아파트에 입주하는 이익공유형 주택 공급
- 전세금 반환 여력 없는 집주인: 전세금 반환 대출이 가능한 전용 대출보증 상품 지원
- 주민협의체: 초기 사업비 지원과 주민협의체 및 주민대표회의 운영에 필요한 비용 지원
- 실경영 상가주 및 공장주: 신축 상가·산업시설 건설 시 실경영 상가주·공장주 수요에 맞춰 공급시설 비율 결정
주택 임차인:
- 이사비: 거주자가 사업시행지구 밖으로 이사하는 경우 주택연면적 기준에 따른 이사비 지급
- 주거 이전비: 지구지정일 3개월 이전부터 사업지구 내에 거주한 자에 대해 4개월 분에 해당하는 가구원수 기준의 월평균 가계 지출비 지급
- 임시 거주지: 건설 기간 중에는 수도권 공공택지와 새로운 개발사업에서 공급되는 공공임대·공공자가주택을 임시 거주지로 제공
- 재정착 공공임대: 건설 후에는 해당 지구에 공급되는 물량의 일부를 재정착 공공임대로 활용
상가 임차인:
- 영업보상: 일정요건 충족 시 휴업기간에 해당하는 영업이익 보상
- 임시영업시설 조성: 인근 지역 공실상가 등을 매입·임대하여 상가임차인 계속 영업 지원
- 재정착 상가분양: 해당 사업에서 공급하는 상가시설의 일부를 공공임대상가로 공급
도심 공공주택 복합사업 추진절차
- 도심 공공주택 복합지구 지정 제안(LH→국토부)
- 도심 공공주택 복합사업 예정지구 지정 및 공람(지정: 국토부, 공람: 지자체)
- 1년 이내 주민 동의율 확보(토지등소유자 2/3 및 토지면적 1/2)
- 중앙도시계획·토지수용 위원회 심의(국토부)
- 도심 공공주택 복합지구 지정(국토부)
- 주민대표회의 구성(5~25명, 소유자 1/2 찬성)
- 복합사업계획 승인 신청(LH→서울시)
- 공공주택 통합심의위원회 심의(서울시)
- 복합사업승인 고시(서울시)
- 민간시공사 추천 및 선정(소유자 1/2 출석 및 출석자 1/2 찬성)
- 착공 및 준공
도심 공공주택 복합사업의 쟁점과 과제
분양가 상한제 논란
최근 수유12구역 등 일부 도심복합사업지에서 주민(토지주)들에게 제공되는 주택의 분양가격이 일반분양 분양가보다 높아지는 '분양가 역전' 현상이 예상돼 논란이 일고 있습니다. 이에 사업지구 주민들은 공공사업 개발이익이 일반분양 계약자에게 '로또'처럼 과도하게 귀속되지 않도록 도심복합사업도 분양가 상한제를 적용하지 않는 게 필요하다고 주장하고 있습니다.
재산권 침해 우려
도심공공주택 복합사업은 사전 공청회나 주민의견 수렴없이 주민동의율 30%만 넘으면 후보지로 지정할 수 있도록 해 재산권 침해 소지가 크다는 지적이 있습니다. 집 한채 덜렁 있는데 이를 공시지가에 준하는 가격에 수용당하고 다른 곳으로 이주를 해서 살거나 아니면 아파트 중 하나를 택일해야 한다는 점에서 거주권 마저 침해할 수 있다는 우려가 제기되고 있습니다.
민간 주도 도심복합개발로의 전환
기존 공공 주도의 도심복합사업의 문제점을 해소하기 위해 '민간 제안 도심복합사업'이 도입되었습니다. 도심복합개발 지원에 관한 법률 제정안이 국회 본회의를 통과했으며, 이에 따라 앞으로 한국토지주택공사(LH) 등이 시행하는 공공 도심복합사업을 신탁사, 리츠(부동산투자회사) 등 민간도 시행할 수 있게 되었습니다.
결론: 도심 공공주택 복합사업의 미래
국토교통부 이경호 도심주택공급총괄과장은 "수요가 높은 도심 내 주택공급 확대를 위해 도심 복합 사업을 신속히 추진해 나갈 예정으로, 올 한해 1만호 이상 복합지구를 지정할 계획"이라고 밝혔습니다. 도심 공공주택 복합사업은 단기적으로 주택 공급 확대에 기여할 수 있지만, 장기적으로는 주민들의 재산권 보호와 사업의 지속가능성을 확보하기 위한 제도적 보완이 필요합니다.
부동산 시장에 관심이 있거나 해당 지역에 거주하는 분들은 도심 공공주택 복합사업의 진행 상황을 지속적으로 모니터링하고, 관련 정보를 충분히 숙지하여 불이익을 받지 않도록 주의해야 합니다. 또한 정부와 지자체의 추가 대책 발표 가능성도 지속적으로 확인할 필요가 있습니다.